8 trường hợp nhà chưa có sổ đỏ vẫn được phép mua bán, là trường hợp nào?

8 trường hợp không sổ đỏ vẫn được mua bán, chuyển nhượng

Theo quy định của Luật đất đai mới thì nhà ở chưa có sổ đỏ được phép mua bán, thế chấp nếu đảm bảo điều kiện giao dịch như có giấy phép xây dựng, giấy xác nhận kinh doanh... Nghị định 95 của Chính phủ đã hướng dẫn chi tiết các điều của Luật Nhà ở 2023 và đưa ra các trường hợp nhà ở được giao dịch khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ).

Cụ thể, đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sau:

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà trong dự án bất động sản, chủ đầu tư cần có giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

- Tương tự, với nhà ở tái định cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh điều kiện được kinh doanh. Họ cần có giấy nghiệm thu đưa vào sử dụng nếu muốn bán nhà loại này có sẵn.

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

- Với nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án, chủ đầu tư muốn mua bán, cho thuê phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Nếu không thuộc diện phải cấp giấy phép xây dựng, họ phải có giấy tờ chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

- Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định.

- Đối với giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng, cho.

-  Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp. Nhà ở phải xây xong phần móng, không thuộc một phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp.

Trường hợp cho thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ cho thuê nhà ở thuộc tài sản công), bên cho thuê, mượn phải có hợp đồng mua hoặc thuê ký với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán, họ phải có thêm văn bản chuyển nhượng. Trường hợp tự làm nhà ở, người dân phải có giấy phép xây dựng hoặc chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Nếu thừa kế nhà ở được tặng cho, người tặng phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà. Trường hợp thừa kế nhà thuộc diện mua, thuê mua, bên bán phải có hợp đồng mua bán, cho thuê kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng.

Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây mới, bên để thừa kế phải có giấy phép xây dựng và giấy chứng minh quyền sử dụng đất. Trường hợp thừa kế nhà theo quyết định của tòa án, người nhận phải có bản án hoặc quyết định của tòa.

- Đối với giao dịch bán nhà ở của tổ chức bị giải thể, phá sản thì phải có nghị quyết, quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án nhân dân tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

Các trường hợp buộc phải đổi sang mẫu sổ đỏ mới từ ngày 1/1/2025

Theo khoản 1 thuộc Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp cấp đổi đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp. Cụ thể bao gồm:

Trường hợp 1: Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.

Trường hợp 2: Mục đích sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nay đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 thuộc Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số các điều của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 3: Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất hoặc trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 thuộc Điều 46 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Trường hợp 4: Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp thực tế không chính xác so với vị trí cụ thể sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp 5: Giấy chứng nhận đã cấp đã ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để có thể ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp 6: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp mà chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, hiện nay lại có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên của chồng.

Trường hợp 7: Thay đổi địa chỉ của thửa đất mà đã được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 8: Thay đổi các kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do việc đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới các thửa đất không thay đổi.

Ngoài ra, nếu người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước thời điểm ngày 1/8/2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng sẽ được cấp đổi theo quy định.