Sự điều chỉnh này giúp minh bạch hóa các giao dịch, đảm bảo công bằng trong việc tính thuế, phí và bồi thường. Tuy nhiên, đồng thời, nó cũng kéo theo việc nhiều người dân phải chi trả số tiền lớn hơn khi thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Đặc biệt, có 3 nhóm đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.
Bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường
Theo quy định mới, Nhà nước sẽ bãi bỏ khung giá đất và thay vào đó là bảng giá đất hằng năm, được UBND cấp tỉnh xây dựng dựa trên giá trị thực tế trên thị trường.
Điều này nhằm:
- Rút ngắn khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế.
- Tạo sự minh bạch trong tính thuế, phí, lệ phí, bồi thường và hỗ trợ.
- Hạn chế tình trạng khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến chênh lệch giá đất.
Tuy nhiên, khi giá đất trong bảng được điều chỉnh tăng mạnh, các nghĩa vụ tài chính của người dân cũng sẽ tăng theo.
Nhóm 1: Người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Đây là nhóm bị tác động rõ rệt nhất.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp:
- Tiền sử dụng đất (tính theo diện tích và giá đất tại thời điểm nộp).
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Lệ phí trước bạ.
- Phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn nhất. Khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường từ năm 2026, chi phí chuyển đổi sẽ có thể tăng gấp nhiều lần so với hiện nay.
Nhóm 2: Người dân có đất nằm trong “quy hoạch treo” vừa được gỡ
Trong nhiều năm qua, không ít hộ gia đình rơi vào cảnh “quy hoạch treo”, không thể xin xây dựng, tách thửa hay cấp sổ đỏ.
Nếu khu vực này được gỡ bỏ quy hoạch vào thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân sẽ phải thực hiện các thủ tục tài chính theo mức giá cao hơn trước rất nhiều.
Điều này đồng nghĩa, chi phí xin cấp sổ đỏ, tách thửa, chuyển đổi mục đích… có thể tăng thêm hàng trăm triệu đồng, tạo áp lực lớn cho nhiều gia đình.
Nhóm 3: Người dân xin cấp sổ đỏ lần đầu
Việc đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cũng phát sinh nhiều chi phí, chủ yếu dựa vào bảng giá đất của địa phương, gồm:
- Tiền sử dụng đất.
- Tiền thuê đất (nếu có).
- Lệ phí trước bạ.
Nếu để đến sau 1/1/2026 mới làm thủ tục, mức chi phí sẽ cao hơn nhiều lần so với hiện nay, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Con số có thể dao động từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, tùy diện tích và vị trí đất.
Vì sao bảng giá đất mới ảnh hưởng mạnh đến người dân?
Thị trường đất đai lâu nay tồn tại song song giá Nhà nước và giá thị trường, với khoảng cách chênh lệch lớn. Giá Nhà nước chỉ mang tính hình thức, dẫn đến nhiều bất cập khi tính thuế, phí hay bồi thường.
Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã quy định các địa phương phải xây dựng bảng giá đất hằng năm bám sát thị trường. Và đến 1/1/2026, bảng giá đất mới đầu tiên sẽ được áp dụng đồng loạt trên cả nước.
Điều này đồng nghĩa, giá trị tính toán trong các giao dịch, nghĩa vụ tài chính sẽ tiệm cận với giá giao dịch thực tế, nhất là tại đô thị lớn, khu vực ven thành phố hoặc những nơi có tốc độ phát triển mạnh.
