Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước thay đổi quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Một trong những điểm đáng chú ý là việc siết chặt các trường hợp không được phép sang tên Sổ đỏ (chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất). Quy định này nhằm ngăn chặn trục lợi, bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích và tránh tranh chấp phát sinh.
Nếu người dân không nắm rõ, rất dễ rơi vào tình huống “mất trắng” khi giao dịch hoặc vướng kiện tụng kéo dài. Dưới đây là 6 trường hợp tiêu biểu bị “chặn đứng” quyền sang tên theo luật mới.
1. Đất không có giấy tờ hợp pháp
Theo luật, chỉ những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) mới đủ điều kiện tham gia giao dịch. Những trường hợp chưa có Sổ đỏ hoặc không đáp ứng điều kiện để được cấp sẽ không được phép chuyển nhượng, tặng cho.
Ngoại lệ duy nhất là thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc mua bán bằng giấy viết tay hay đất “chưa sổ” đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý và sẽ không được công nhận.
2. Đất đang có tranh chấp
Các thửa đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị đóng băng giao dịch.
Việc cấm chuyển nhượng trong thời điểm này giúp hạn chế tình trạng “chuyển nhượng lách luật”, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Người mua nếu không kiểm tra kỹ có thể vừa mất tiền, vừa vướng kiện tụng kéo dài.
3. Đất bị kê biên thi hành án
Trường hợp thửa đất đã bị kê biên để thi hành án dân sự hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính thì chủ sở hữu không có quyền bán, cho tặng cho đến khi có quyết định giải tỏa của cơ quan thi hành án.
Đây là quy định nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, tránh tình trạng chủ đất tẩu tán tài sản để trốn tránh trách nhiệm. Người dân khi mua bán cần yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh đất không thuộc diện kê biên.
4. Đất hết thời hạn sử dụng
Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn (ví dụ: đất nông nghiệp, đất thuê trả tiền hằng năm), nếu đã hết hạn sử dụng mà chưa được gia hạn, chủ đất sẽ không được thực hiện quyền sang tên.
Điều này đặc biệt quan trọng với các trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh, nông nghiệp. Người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng còn lại để tránh rủi ro.
5. Đất thuộc khu vực an ninh, quốc phòng, di tích lịch sử
Một số khu vực đất đặc thù sẽ bị hạn chế hoặc cấm hoàn toàn việc chuyển nhượng. Bao gồm:
- Đất trong quy hoạch an ninh, quốc phòng.
- Đất thuộc di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Đất trong khu vực bảo tồn thiên nhiên.
Quy định này nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia, gìn giữ giá trị lịch sử – văn hóa và đảm bảo phát triển bền vững. Người dân cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng trước khi giao dịch.
6. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được nhận chuyển nhượng
Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, trừ những trường hợp đặc biệt được luật định.
Điều này nhằm kiểm soát dòng vốn ngoại và tránh tình trạng người nước ngoài sở hữu đất trái phép. Đối tượng được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam chủ yếu chỉ dừng lại ở nhà ở thương mại, có giới hạn về diện tích và khu vực.
Những lưu ý quan trọng khi giao dịch đất đai từ 1/7/2025
Ngoài các trường hợp bị cấm, người dân khi thực hiện mua bán, tặng cho, thừa kế đất đai cũng cần lưu ý một số điểm sau:
- Mục đích sử dụng đất: Người nhận phải đảm bảo đủ điều kiện để sử dụng đất đúng mục đích (ví dụ: đất nông nghiệp chỉ chuyển nhượng cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp).
- Hợp đồng bắt buộc công chứng/chứng thực: Tất cả giao dịch đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đất trong diện quy hoạch: Nếu đất nằm trong diện quy hoạch, hạn chế chuyển nhượng hoặc có nguy cơ thu hồi, người dân cần kiểm tra rõ thông tin tại UBND xã, phường.
- Cấm giao dịch bằng giấy viết tay: Mua bán bằng giấy tay sẽ không được công nhận, dễ phát sinh tranh chấp và bị tuyên vô hiệu.
- Thừa kế đất đai: Người nhận thừa kế vẫn phải đáp ứng các điều kiện về quốc tịch, mục đích sử dụng đất theo quy định.
