Như đã phản ánh ở kỳ trước, Công ty cổ phần tài chính và phát trển doanh nghiệp FBS là công ty con thuộc Khối BĐS Tập đoàn Gami. FBS hiện đang kêu gọi vốn trái pháp luật bằng cách bán các sản phẩm trong dự án Khu phố mới Phù Đổng – Hoa Lư thông qua các hợp đồng vay vốn và Bản đăng ký mua nhà ở do dự án chưa đủ điều kiện ở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Tại bài viết này phóng viên sẽ làm rõ hậu quả pháp lý, rủi ro mà người mua phải gánh chịu khi mua sản phẩm của dự án thông qua Hợp đồng vay vốn và chế tài mà FBS phải chịu khi kêu gọi vốn trái pháp luật.
Dự án Khu phố mới Phù Đổng – Hoa Lư đã chuyển sang giai đoạn 2 nhưng vẫn chưa hoàn thành xong việc xây dựng ở giai đoạn 1, chưa giải phóng xong mặt bằng ở giai đoạn hiện tại. Có thể thấy dự án này sẽ còn kéo dài, thì đến bao giờ Công ty FBS mới có thể ký hợp đồng mua bán chính thức và bàn giao sản phẩm trong dự án cho khách hàng, hững người mà đã chấp nhận cho FBS vay vốn thông qua hợp đồng vay và chỉ được đảm bảo thông qua một bản đăng ký mua nhà mà giá trị pháp lý của nó thì không được bảo đảm.
Trường hợp dự án bị kéo dài không thể bàn giao đúng tiến độ cho người mua; dự án bị tạm ngưng vô thời hạn, bị thu hồi do sai phạm từ phía chủ đầu tư; chủ đầu tư “lật mặt” không muốn bán sản phẩm cho khách hàng như đã cam kết do khi hoàn thành thì giá của sản phẩm cao hơn nhiều so với lúc cam kết bán cho khách hàng trong bản đăng ký mua.
Có nhiều nguyên nhân có thể xảy ra khiến người mua không thể nhận bàn giao đúng tiến độ hoặc không thể nhận sản phẩm mà mình đã trả tiền từ trước. Trong trường hợp này người mua chỉ còn cách khởi kiện để yêu cầu tòa án để giải quyết. Vậy theo quy định của pháp luật thì trường hợp này sẽ xử lý như thế nào?
Trao đổi với PV báo Pháp luật Việt Nam, Luật sư Hoàng Văn Huy (Thuộc đoàn Luật sư TP HCM) cho biết: “Cặp văn bản Hợp đồng vay vốn và Bản đăng ký nhà nhìn đơn thuần chỉ là một giao dịch dân sự nhưng kết hợp 2 văn bản trên chúng ta sẽ có một Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đúng nghĩa. Hợp đồng vay vốn và Bản đăng ký là giao dịch dân sự giả tạo để che đậy cho Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đằng sau”. Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 thì “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.
Theo quy định này thì Hợp đồng vay vốn và Bản đăng ký mua nhà sẽ bị vô hiệu còn Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ẩn đằng sau có thể có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện. Cần nhấn mạnh ở đây rằng giao dịch đó chỉ được công nhận khi nó đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo Luật sư Hoàng Văn Huy (Thuộc đoàn Luật sư TP HCM) thì “Dự án Khu phố mới Phù đổng – Hoa lư hoàn toàn chưa đủ điều kiện để mở bán vì thế Công ty FBS mới “lách luật” gọi vốn bằng hình thức trên”. Vì vậy trong trường hợp này Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng sẽ bị vô hiệu theo.
Cả 2 giao dịch đều vô hiệu thì người mua sẽ gánh chịu những thiệt hại như thế nào?
Thứ nhất, việc đăng ký được ưu tiên mua sản phẩm của dự án sẽ không có giá trị. Bởi vì Hợp đồng vay và Bản đăng ký mua mà khách hàng ký bị vô hiệu.
Thứ hai, trường hợp không mua được sản phẩm của dự án thì cũng không nhận được tiền lãi đã thỏa thuận trong Hợp đồng vay. Vì theo hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” (khoản 1,2 Điều 131 BLDS 2015) những khách hàng đã mua các sản phẩm bằng Hợp đồng vay chỉ được hoàn trả lại khoản tiền mà khách hàng đã trả trước cho chủ đầu tư mà không nhận được bất cứ khoản tiền lãi nào như thỏa thuận trong Hợp đồng vay.
Thứ ba, khó khăn trong việc lấy lại các khoản tiền mà khách hàng đã trả trước cho chủ đầu tư. Pháp luật quy định là Chủ đầu tư phải trả tiền đã nhận của các khách hàng nhưng liệu chủ đầu tư có đủ tiền để trả cho những người đã đăng ký mua. Đa số các chủ đầu tư “yếu” hoặc không có vốn thì mới “lách luật” để huy động bằng hình trức trên. Một khi huy động vốn thành công thì có chắc là 100% số tiền huy động được sẽ dùng để thực hiện dự án như đã cam kết hay nó được sử dụng vào mục đích nào khác. Khi đó muốn lấy lại tiền thì vô cùng khó khăn phải thông qua khởi kiện với nhiều thủ tục pháp lý phức tạp tốn nhiều thời gian và chi phí cho người mua.
Thứ tư, cũng với số tiền đó, nếu khách hàng chọn những dự án BĐS uy tín, đầy đủ tính pháp lý để đầu tư thì sẽ đảm bảo được tính an toàn mà không phải thấp thỏm, lo lắng từng ngày để chờ đợi chủ đầu tư hoàn thành xong dự án. Người góp vốn luôn là người bị động; dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn cho chủ đầu tư vay vẫn phải trả (trường hợp người mua vay vốn từ các tổ chức, cá nhân khác để đầu tư); cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án ra sao thì lại không được biết rõ ràng. Tiền đã chi trả trong khi dự án thì không thấy đâu chỉ có trên mặt giấy tờ thì vô cùng rủi ro cho người mua.
Hậu quả mà người mua phải gánh chịu đã được nhìn thấy trước, vậy thì chế tài dành cho chủ đầu tư sẽ như thế nào?
Theo quy định của pháp luật thì hành vi này của Công ty FBS đã vi phạm điểm a, khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh BĐS,... phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở: “Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”. Với hành vi trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Cũng theo Nghị định này thì tại điểm i khoản 6 Điều 57, Chủ đầu tư còn bị “Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại” và “Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng” (khoản 5 Điều 57).
Chế tài thì đã có nhưng Công ty FBS vẫn rao bán rầm rộ các sản phẩm của mình một cách công khai như “thách thức” quy định của pháp luật. Rủi ro mà người mua phải gánh chịu là rất lớn như đã đề cập ở trên. Các cơ quan chức năng đang làm gì trong khi sai phạm của FBS đã rõ ràng ra như thế?
Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc kỳ sau về nguyên nhân tại sau Dự án Khu phố mới Phù Đổng – Hoa Lư nhiều lần gia hạn nhưng vẫn chậm tiến độ mà không bị xử phạt hay thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác. Và có hay không sự thiếu trách nhiệm, bao che đến từ cơ quan có thẩm quyền trước những sai phạm của Công ty FBS?
