Theo Luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn Luật sư TP.HCM, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ cơ chế khung giá đất áp dụng theo chu kỳ 5 năm do Chính phủ quy định trước đây, thay vào đó giao UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành bảng giá đất hằng năm. Quy định này được nêu tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 159 và Khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai 2024.
Theo đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026 và phải tiệm cận với giá thị trường, được rà soát, điều chỉnh hằng năm theo tinh thần của Điều 158 và Điều 159. Nhiều chuyên gia dự báo, tại một số địa phương, bảng giá đất có thể tăng mạnh, thậm chí 5 – 10 lần so với hiện tại.
Luật sư Diệp Năng Bình cho biết, khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bao gồm cấp lần đầu hoặc đăng ký biến động, bảng giá đất chỉ được dùng để tính các nghĩa vụ tài chính, như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế, lệ phí, bồi thường, xử phạt… theo Khoản 1 Điều 159.
Đối với các thủ tục không phát sinh nghĩa vụ tài chính (ví dụ: cấp lại, cấp đổi, sang tên thửa đất đã hoàn thành nghĩa vụ trước đó…), cơ quan chức năng sẽ không áp dụng bảng giá đất.
Tuy nhiên, Giấy chứng nhận chỉ được cấp khi người sử dụng đất hoàn tất tất cả nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp được miễn hoặc ghi nợ theo quy định), theo Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
Trong thực tế, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng trong các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính.
Cụ thể, khi làm sổ đỏ, người dân thường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp như:
Công nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc hợp thức hóa đất chưa có sổ;
Chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở);
Nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân;
Nộp tiền thuê đất hoặc thuê mặt nước (trả hàng năm hoặc một lần), hoặc chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất.
Tất cả các khoản này đều tính theo đơn giá trong bảng giá đất hiện hành, theo Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024.
Đối với công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích, giá đất áp dụng là giá tại ngày nộp hồ sơ hợp lệ. Đối với giao đất hoặc cho thuê đất, giá đất áp dụng là giá tại ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định.Điều này có nghĩa là khi bảng giá đất tăng, số tiền phải nộp trong các trường hợp trên cũng tăng tương ứng.
Theo Luật sư Diệp Năng Bình, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất × Giá đất tính tiền sử dụng đất
Trong đó, giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá áp dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai. Khi bảng giá đất tăng, tiền sử dụng đất cũng tăng theo.
Tiền thuê đất có hai trường hợp theo Điều 26 Nghị định 103/2024:
Thuê đất trả tiền hàng năm không đấu giá:
Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ % (0,25–3%) × Giá đất tính tiền thuê đấtGiá đất tính tiền thuê đất là giá trong bảng giá đất (Điểm b, h Khoản 1 Điều 159). Trường hợp đặc biệt (theo Điểm b, đ Khoản 1 Điều 160) áp dụng giá đất cụ thể, không lấy bảng giá.
Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:– Đơn giá được tính dựa trên giá đất trong bảng giá theo quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 159.
Như vậy, bảng giá đất là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai; khi bảng giá tăng, đơn giá thuê đất cũng tăng tương ứng.
Lệ phí trước bạ (0,5%) áp dụng cho các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, sang tên, chuyển mục đích…
Giá tính lệ phí trước bạ dựa vào giá trong bảng giá đất.
Nếu giá hợp đồng chuyển quyền cao hơn giá bảng, lấy giá hợp đồng để tính.
Nếu giá hợp đồng bằng hoặc thấp hơn giá bảng:
Tiền lệ phí = Giá bảng × Diện tích × 0,5%
Lưu ý: Một số trường hợp được miễn hoặc ghi nợ lệ phí, theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Trước khi nộp hồ sơ, nên so sánh thủ tục của mình với danh mục miễn/thu lệ phí để biết chắc chắn số tiền phải nộp.
