Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ không còn áp dụng khung giá đất như trước mà thay vào đó là bảng giá đất hằng năm, được xây dựng sát với giá trị thực tế trên thị trường. Điều này nhằm phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa các thủ tục tài chính liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, việc bảng giá đất tăng cao cũng sẽ kéo theo chi phí tài chính mà người dân phải gánh chịu, đặc biệt với 3 nhóm đối tượng sau:
1. Người dân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Đây là nhóm đối tượng đầu tiên chịu tác động rõ rệt khi bảng giá đất mới có hiệu lực.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư), họ bắt buộc phải nộp các khoản chi phí như:
- Tiền sử dụng đất theo diện tích và giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Lệ phí trước bạ.
- Phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất và được tính theo bảng giá đất hiện hành tại thời điểm chuyển đổi. Vì vậy, nếu thực hiện chuyển mục đích từ năm 2026, người dân có thể phải nộp gấp nhiều lần so với hiện nay do giá đất tiệm cận với thị trường.
2. Trường hợp đất bị “quy hoạch treo” được gỡ vào thời điểm giá đất tăng
Nhiều khu vực bị “quy hoạch treo” trong thời gian dài khiến người dân không thể thực hiện các quyền như xây dựng nhà, xin tách thửa hay làm sổ đỏ. Trong thời gian chờ đợi, giá đất Nhà nước vẫn ở mức thấp.
Tuy nhiên, nếu đến năm 2026 mới được gỡ bỏ quy hoạch, người dân sẽ rơi vào thế bị động vì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất mới, vốn cao hơn trước rất nhiều. Điều này dẫn đến việc chi phí chuyển đổi, cấp sổ, xây dựng... bị đội lên hàng trăm triệu đồng, gây áp lực lớn về kinh tế.
3. Người dân xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất chưa có giấy chứng nhận
Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cũng là thủ tục phát sinh chi phí đáng kể. Trong đó, các khoản chi phí được tính dựa trên giá đất trong bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất.
- Tiền thuê đất (nếu có).
- Lệ phí trước bạ.
Với bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1/1/2026, những hộ dân chưa làm sổ đỏ tính đến thời điểm này sẽ phải chi trả cao hơn rất nhiều lần so với mức chi phí hiện tại. Đặc biệt, tại các khu vực đang phát triển nhanh, có tiềm năng tăng giá cao, số tiền có thể lên đến vài trăm triệu đồng hoặc hơn.
Vì sao bảng giá đất mới ảnh hưởng lớn đến người dân?
Trên thực tế, thị trường đất đai Việt Nam từ lâu đã tồn tại cơ chế hai mức giá:
- Một là giá do Nhà nước ban hành, dùng để tính thuế, phí, lệ phí, bồi thường, hỗ trợ.
- Hai là giá thị trường, thường cao hơn nhiều lần.
Tuy nhiên, từ 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã chính thức bãi bỏ khung giá đất và yêu cầu các địa phương xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, cập nhật mỗi năm một lần. Điều này nhằm xóa bỏ sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và thực tế.
Và kể từ 1/1/2026, bảng giá đất mới đầu tiên theo quy định này sẽ được áp dụng đồng bộ trên cả nước, dẫn đến khả năng giá đất trong bảng giá sẽ tăng mạnh, nhất là ở các đô thị, khu vực ven thành phố, các vùng có tốc độ đô thị hóa nhanh.
Khuyến nghị dành cho người dân
Để tránh bị áp lực chi phí khi bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân thuộc các nhóm trên cần:
Chủ động hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ trước năm 2026.
Theo dõi sát các thông báo quy hoạch của địa phương để biết khu vực đất mình có bị ảnh hưởng hay không.
Tư vấn từ các cơ quan chuyên môn, phòng Tài nguyên và Môi trường để nắm rõ nghĩa vụ tài chính trước khi nộp hồ sơ.
Việc triển khai bảng giá đất mới từ năm 2026 là bước tiến quan trọng trong cải cách quản lý đất đai, đảm bảo công bằng và minh bạch. Tuy nhiên, với mức giá sát thị trường, người dân sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn trong các giao dịch, chuyển đổi và đăng ký quyền sử dụng đất, tránh để bị thiệt hại không đáng có.
