Theo Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), tại TP.HCM hiện vẫn còn khá nhiều loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà người dân quen gọi là “sổ trắng”, “sổ xanh”, cùng các quyết định giao đất, chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ nhiều năm trước.
Những giấy tờ này chủ yếu được ban hành trong giai đoạn 1993–1997, chưa thống nhất theo mẫu giấy chứng nhận như quy định pháp luật đất đai, nhà ở về sau. Điều này khiến không ít hộ gia đình, cá nhân gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định hiện hành.
Cục Quản lý đất đai cho biết, Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Từ thời điểm này đến trước ngày 16/3/1998 – khi Thông tư số 346 của Tổng cục Địa chính có hiệu lực – việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận vẫn được thực hiện theo Quyết định số 201 ngày 14/7/1989 và Thông tư số 302 ngày 28/10/1989 của cơ quan quản lý đất đai thời kỳ đó.
Đáng chú ý, Quyết định số 201 đã quy định cụ thể mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dù văn bản này hết hiệu lực từ năm 2000, nhưng theo công bố của Tổng cục Địa chính, các quy định liên quan đến mẫu giấy chứng nhận vẫn tiếp tục được áp dụng. Vì vậy, những giấy tờ về đất đai được cấp trong giai đoạn 1993–1997 như “sổ trắng”, “sổ xanh” hay quyết định giao đất không bị coi là giấy tờ không hợp lệ và vẫn được công nhận làm căn cứ để xem xét cấp sổ đỏ theo pháp luật hiện hành.
Điểm đáng chú ý trong hướng dẫn lần này là việc triển khai Nghị quyết số 254/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai. Theo Nghị quyết, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ sau ngày 15/10/1993 sẽ đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định hiện hành.
Cục Quản lý đất đai cho biết, các giấy tờ như giấy chứng nhận, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất do UBND TP.HCM, Ban Quản lý đất đai trực thuộc UBND thành phố hoặc UBND quận, huyện ban hành trong giai đoạn này đều được xác định là giấy tờ hợp pháp, do đúng thẩm quyền cấp. Vì vậy, dù không đúng mẫu giấy chứng nhận theo quy định hiện nay, người sử dụng đất vẫn có đầy đủ cơ sở pháp lý để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ theo quy định mới của Quốc hội.
Nhờ hướng dẫn trên, các trường hợp đang sử dụng đất ổn định, có “sổ trắng”, “sổ xanh” hoặc giấy tờ tương đương được cấp đúng thẩm quyền trong giai đoạn 1993–1997 sẽ có khung pháp lý rõ ràng hơn khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm tháo gỡ tình trạng hồ sơ đất đai tồn đọng kéo dài nhiều năm, đặc biệt tại những đô thị lớn như TP.HCM, nơi còn nhiều trường hợp bị ách tắc do khác mẫu giấy tờ.
