Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình. Một trong những thắc mắc phổ biến hiện nay là: “Đất bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ?”. Theo Luật Đất đai 2024, quy định về diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ năm 2025 được xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Cấp sổ đỏ lần đầu – không quy định diện tích tối thiểu
Theo Luật Đất đai 2024, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, pháp luật không ấn định diện tích tối thiểu. Cụ thể:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Điều 137).
- Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng việc sử dụng không vi phạm pháp luật và không thuộc diện giao đất sai thẩm quyền (Điều 138).
- Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền, nhưng đáp ứng điều kiện luật định (Điều 140).
Như vậy, nếu người sử dụng đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu theo các điều trên, không cần quan tâm đến diện tích tối thiểu.
Trường hợp tách thửa – phải theo diện tích tối thiểu của địa phương
Khác với việc cấp sổ đỏ lần đầu, khi tách thửa đất để chuyển nhượng, phân chia cho con cái hoặc mục đích khác, Luật Đất đai 2024 có quy định chặt chẽ.
Theo Khoản 2 Điều 220, việc tách thửa phải bảo đảm:
- Diện tích tối thiểu của từng thửa đất mới hình thành phải phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
- Nếu thửa đất được tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải hợp thửa với đất liền kề để đủ điều kiện.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần đất, diện tích tối thiểu của thửa mới phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định cho loại đất sau khi chuyển mục đích.
- Nếu việc phân chia đất dựa trên bản án, quyết định của Tòa án, nhưng không đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu, thì sẽ không được tách thửa độc lập.
Điều này có nghĩa: năm 2025, khi người dân muốn tách thửa, phải căn cứ vào quy định diện tích tối thiểu do UBND tỉnh/thành phố ban hành, và quy định này có sự khác nhau giữa các địa phương.
Trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Một vấn đề được nhiều hộ gia đình quan tâm là: nếu diện tích đất nhỏ hơn quy định tối thiểu, có được cấp sổ đỏ không?
Theo Khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu:
- Thửa đất được hình thành trước thời điểm văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực.
- Đất đang sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định chung.
Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi cho người dân có đất diện tích nhỏ từ trước, tránh tình trạng “mắc kẹt pháp lý” chỉ vì diện tích không đủ chuẩn.
Việc Luật Đất đai 2024 không đặt ra ngưỡng diện tích tối thiểu chung cho cả nước khi cấp sổ đỏ lần đầu thể hiện tính nhân văn, linh hoạt, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đồng thời, việc giao cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa giúp quản lý đất đai phù hợp với điều kiện từng địa phương, hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.
Như vậy, năm 2025, người dân cần lưu ý:
- Cấp sổ đỏ lần đầu: Không có quy định bắt buộc về diện tích tối thiểu.
- Tách thửa: Phải tuân theo diện tích tối thiểu do UBND tỉnh/thành phố ban hành.
- Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Nếu được hình thành hợp pháp trước thời điểm quy định của địa phương có hiệu lực, vẫn được xem xét cấp sổ đỏ.
