Câu hỏi "Đất bao nhiêu m² mới được cấp Sổ đỏ?" là thắc mắc phổ biến của người dân khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, diện tích không còn là yếu tố mang tính bắt buộc trong mọi trường hợp. Việc cấp Sổ đỏ sẽ căn cứ vào từng tình huống cụ thể và phải đáp ứng các điều kiện khác đi kèm.
Không còn yêu cầu diện tích tối thiểu khi cấp Sổ đỏ lần đầu
Theo Luật Đất đai năm 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu không quy định cứng diện tích tối thiểu. Việc cấp Sổ được thực hiện nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo từng trường hợp. Cụ thể:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 137.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật đất đai, sử dụng đất ổn định lâu dài, không thuộc diện giao đất trái thẩm quyền (Điều 138).
Trường hợp 3: Đất được giao không đúng thẩm quyền, nhưng đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp, đủ điều kiện theo Điều 140.
Trong cả ba trường hợp nêu trên, không có quy định nào bắt buộc diện tích đất phải đạt một mức tối thiểu cố định. Như vậy, năm 2025, người dân sử dụng đất nhỏ, thậm chí dưới 30 m², vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu hồ sơ, pháp lý rõ ràng.
Trường hợp tách thửa: Phải tuân thủ diện tích tối thiểu theo tỉnh, thành
Ngược lại, với các trường hợp tách thửa – phân chia đất để chuyển nhượng, xây dựng hay tặng cho – thì diện tích tối thiểu lại là yếu tố bắt buộc.
Khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định:
- Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định đối với từng loại đất.
- Nếu diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, người dân phải hợp thửa với đất liền kề, không được tách riêng.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở), phần đất sau khi chuyển đổi cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định địa phương.
Ngoài ra, việc tách thửa không được thực hiện nếu:
- Không đáp ứng điều kiện hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, thoát nước).
- Diện tích quá nhỏ gây khó khăn cho việc quản lý hoặc không đảm bảo mỹ quan đô thị.
- Vi phạm quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
Đất nhỏ hơn quy định vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu có yếu tố "lịch sử"
Khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024 mở ra một cơ hội cho các thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Theo đó:
Nếu thửa đất được hình thành trước thời điểm quy định về diện tích tối thiểu của địa phương có hiệu lực, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Sổ đỏ, miễn là đủ điều kiện về pháp lý và không có tranh chấp.
Điều này giúp giải quyết các vướng mắc về đất “siêu nhỏ” trong đô thị lâu năm, nơi diện tích có thể dưới 20 m² nhưng đã sử dụng ổn định trong thời gian dài.
Điều kiện chung để được cấp Sổ đỏ
Ngoài diện tích, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau để được cấp Sổ đỏ:
- Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (nếu có).
- Không có tranh chấp, sử dụng đất ổn định, liên tục.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai (không lấn chiếm, không xây dựng trái phép...).
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính như thuế đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp).
- Thửa đất có ranh giới rõ ràng, phù hợp với quy hoạch và không nằm trong vùng bị thu hồi.
Các trường hợp đặc biệt vẫn được cấp Sổ đỏ
Ngay cả với những thửa đất có vấn đề pháp lý như được giao không đúng thẩm quyền, đất không có giấy tờ hoặc đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, người sử dụng vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ nếu:
- Sử dụng đất trước thời điểm quy định pháp luật có hiệu lực.
- Có xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Khắc phục hậu quả nếu có vi phạm pháp luật.
