Giá chung cư thứ cấp bắt đầu hạ nhiệt
Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục đón thêm nguồn cung mới, song cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý II, Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn. Đáng chú ý, hơn 75% số căn hộ mới nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân vẫn rất khan hiếm.
Việc nguồn cung tập trung vào nhóm sản phẩm có giá cao khiến nhiều người có nhu cầu ở thực gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản, sức mua trên thị trường có dấu hiệu chững lại.
Mặc dù vậy, giá căn hộ sơ cấp vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Trong quý II, mặt bằng giá tiếp tục tăng hơn 2% so với quý trước, chủ yếu do các dự án mới đều được định vị ở phân khúc cao cấp.
Tại nhiều khu đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông Hà Nội, giá bán căn hộ cao cấp hiện dao động khoảng 87-117 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án hạng sang tại khu vực nội đô được chào bán từ 144-250 triệu đồng/m².
Trong khi thị trường sơ cấp vẫn giữ mặt bằng giá cao, phân khúc căn hộ thứ cấp đã bắt đầu ghi nhận sự điều chỉnh sau thời gian tăng mạnh.
Theo khảo sát của Avison Young, nhiều dự án đã giảm giá từ 5-12% so với giai đoạn trước. Đây được xem là tín hiệu hạ nhiệt đầu tiên sau chuỗi tăng giá kéo dài.
Bên cạnh đó, CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá bán trung bình trên thị trường chung cư thứ cấp trong quý II đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm khoảng 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.
Giá giảm nhưng người mua vẫn thận trọng
Dù giá bán đã có sự điều chỉnh, thanh khoản của thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực.
Theo các đơn vị nghiên cứu, nguyên nhân nằm ở việc giá nhà đã tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ cải thiện thu nhập của người dân trong những năm qua. Vì vậy, ngay cả khi giảm 5-12%, nhiều căn hộ vẫn nằm ngoài khả năng tài chính của phần lớn người mua.
Ngoài ra, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố khiến không ít khách hàng cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền. Thị trường hiện chủ yếu ghi nhận giao dịch từ nhóm khách hàng có nguồn tài chính mạnh, người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, thay vì các nhà đầu tư lướt sóng như trước.
Thực tế tại thị trường cũng cho thấy tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể.
Các môi giới bất động sản cho biết khách hàng hiện dành nhiều thời gian để khảo sát, so sánh giá giữa các dự án trước khi quyết định. Không ít người vẫn lựa chọn chờ đợi với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới, khiến quá trình giao dịch kéo dài hơn so với năm ngoái.
Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn khá nhiều so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn thăm dò khi nhiều chính sách mới, đặc biệt liên quan đến quy hoạch và phát triển hạ tầng, tiếp tục được hoàn thiện.
Điều này khiến cả người mua lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên các quyết định mang tính dài hạn thay vì chạy theo các cơ hội đầu cơ ngắn hạn.
Giới chuyên môn cho rằng, khi thông tin về quy hoạch và hạ tầng ngày càng minh bạch, thị trường sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và gắn với các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ tiếp tục giữ lợi thế, trong khi các sản phẩm tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ có thể sẽ gặp nhiều áp lực điều chỉnh.
Trong bối cảnh hiện nay, việc giá chung cư thứ cấp giảm là tín hiệu giúp thị trường dần cân bằng hơn sau thời gian tăng nóng. Tuy nhiên, để thanh khoản thực sự cải thiện, nhiều chuyên gia cho rằng cần thêm thời gian để mặt bằng giá tiệm cận khả năng chi trả của người dân, đồng thời các yếu tố về tín dụng, quy hoạch và niềm tin thị trường cũng cần được cải thiện đồng bộ.
